A termőföld elővásárlási szabályai

A termőföldekre vonatkozóan a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény (2013. évi CXXII. törvény, a továbbiakban: Földforgalmi tv.) speciális rendelkezéseket tartalmaz.

 

Az elővásárlásra jogosultak sorrendje

 

A Földforgalmi tv. több jogosultságból álló sorrendet állított fel az elővásárlási jogosultak között és az elővásárlási jog körében az elfogadó nyilatkozattal kapcsolatban is fokozott követelményeket tartalmaz.

 

Amennyiben a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. A termőföld adásvétellel kapcsolatos gyakorlat alapján ez a leggyakrabban úgy fordul elő, hogy a felek a vételi ajánlat tartalmát úgy alakítják ki, hogy a jogosult ne tudjon élni az elővásárlási jogával, így például indokolatlanul magas árat kötnek a termőföld ellenértékeként, amellyel kapcsolatban azonban a helyi földbizottság állást foglalhat úgy is, hogy az eladó és a vevő között létrejött adásvételi szerződést nem támogatja, ha a kikötött vételár a földnek – indexálással meghatározott – 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét alapos indok nélkül meghaladja.

 

Az elővásárlási jogosultak sorrendjének sérelme esetén érvényesített perben ezért a jogosultnak igazolnia kell ranghelyét is: „Mező- és erdőgazdasági földek eladása esetén a felperesnek az elővásárlási joga megsértésével kötött szerződés hatálytalanságából eredő igénye eredményes érvényesítése érdekében az elővásárlásra jogosultak Földforgalmi tv. szerinti sorrendjében a szerződéses árverési vevőt és más elővásárlási joggyakorlókat is megelőző ranghelyet kell igazolnia [BH2020. 269.].” Érdekes körülmény, amikor több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult – figyelembe véve az egyes jogosulti csoportokon belüli sorrendet –  kívánja egyidejűleg gyakorolni elővásárlási jogát (amely esetben szintén eltérés mutatkozik a Ptk. rendelkezéseihez képest, miszerint eltérő nyilatkozat esetén az elővásárlásra jogosultak között közös tulajdon keletkezik): „Ha a nyertes pályázó (illetve árverező) és az elővásárlási jogával élt személy azonos ranghelyen jogosult elővásárlási jogra, közöttük nincs sorsolási helyzet; csak a több azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult között kell sorsolást tartani [BH2020. 15.II.].”

 

A jogosultak sorrendjét a Földforgalmi tv. 18. §-a rendezi, miszerint a föld eladása esetén az első helyen az államot illeti meg elővásárlási jog, majd a földet használó olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül, illetőleg aki helyben lakónak minősül. Ezt követi az előbbi feltételek szerinti földműves, akinek az életvitelszerű lakáshasználati helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve legfeljebb 20 km távolságra van. Elővásárlási jogosultságokat találunk a törvényben állattartó telep üzemeltetésével és közös tulajdonnal kapcsolatban is, ezutóbbi esetben pedig a feltételek teljesülése esetén közvetlenül az állam mögé sorolódik be a jogosult a jogosultsági sorrendben. A Földtörvény az egyes jogosulti csoportokon belül is állít fel sorrendet.

 

A helyben lakó szomszéd esete

 

Külön említést érdemel e körben a Földtörvény 2023. július 1-jén hatályba lépett módosítása, amely – többek között – módosította az elővásárlási jogosultak sorrendjét, valamint a korábban meglévő 8 esetkört további elemekkel is kibővítette. Ezen módosítások közül nagy jelentőséget kapott a helyben lakó szomszéd esetköre, hiszen a módosítás hatálybalépése óta előzi meg a kiemelt tevékenységet végző elővásárlókat, úgymint az ökológiai gazdálkodót, a vetőmag-előállítót vagy az állattartót, tehát a Földforgalmi tv 18. § (2) bekezdése szerinti személyi kör ettől az időponttól fogva a helyben lakó szomszéd és a helyben lakó földművesek között áll az elővásárlási sorrendben.

 

A fenti esetkörben fontos volt tisztázni, hogy mi alapján állapítható meg a „helyben lakás” feltétele, amelyről a Kúria már a módosítást megelőzően, az 5/2022. számú Jogegységi határozatában foglalt állást, amely a bíróságokra nézve kötelező és a mezőgazdasági igazgatási hatóságokat is köti, valamint amellyel kapcsolatban a Kúria egy másik, Kfv.III.37.903/2022/5. sorszámú döntése rögzíti, hogy a Jogegységi határozat hatálybalépését megelőzően kötött jogügyletekre is irányadónak tekinti az abban foglaltakat azzal, hogy az nem csupán a földtulajdon szerzésekre, hanem a földhasználati szerződésekre is alkalmazandó.

A Jogegységi határozat szerint a helyben lakás tényét hatósági bizonyítvánnyal vagy egyéb okirattal szükséges igazolni. A [24] szerint „ minden olyan okirat alkalmas lehet e követelmény igazolására, amely hitelt érdemlően tanúsítja, hogy az elővásárlási jogára hivatkozó személy a meghatározott időszakban életvitelszerűen a bejelentett lakcímen élt. Ilyen okirat különösen a Korm. rendelet 32. § (6) bekezdés d) pont da) alpontja szerinti, a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvány”. A Somogy Megyei Ügyvédi Kamara jelenlegi elnökének véleménye szerint nemcsak az elfogadó nyilatkozathoz, hanem az adásvételi szerződéshez is csatolni kell egy „életvitelszerű helyben lakást igazoló okiratot”, mert előre nem lehet tudni, hogy egy „rájelentkező” vitássá teszi-e a vevő életvitelszerű helyben lakásának tényét, és ez esetben – ha nincs ezt igazoló okirat – a mezőgazdasági igazgatási szerv kénytelen megtagadni a jogügylet jóváhagyását a vevővel.

 

Visszterhes átruházás esetén ki kell függeszteni a szerződést

 

A főszabály szerint, ahol a termőföld ellenérték fejében történő elidegenítésre kerül sor, az adásvételi szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv számára meg kell küldeni jóváhagyás céljából, aki az érvényességi és hatályosulási feltételek vizsgálata mellett – amennyiben a szerződés ezen feltételeknek megfelel -, elrendeli hirdetményi úton történő közlését az elektronikus tájékoztatási rendszer keretében működő kormányzati honlapon. Ezen közlésnek az elővásárlásra jogosultak szempontjából azért van kiemelt jelentősége, mivel az elővásárlási jog jogosultja 30 napos jogvesztő határidőn belül (a továbbiakban: kifüggesztés) tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot.

 

A kivételek…

 

A főszabálytól eltérően azonban előfordulhat olyan eset is, hogy a földet a tulajdonos visszterhes szerződés keretében ruházza át, azonban a szerződés mégis mentes a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása alól, tehát nem kell kifüggeszteni, így például tipikusan a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásakor vagy a tulajdonostársak közötti tulajdonjog átruházásakor merül fel, ha ezzel a közös tulajdon megszüntetésére kerül sor. Ebben az esetben, ha több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult tett elfogadó jognyilatkozatot, vagy a mezőgazdasági igazgatási szerv több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult javára hozhatna jóváhagyó döntést, akkor ezen elővásárlásra jogosultak közül az eladó választása szerinti jogosult lép az adás-vételi szerződés szerinti vevő helyébe, tehát nem érvényesül a hatóság döntési jogköre az azonos ranghelyen álló elővásárlási jogosultak között.

 

Nem rendelkeznek jogosultsággal azonban a Földforgalmi tv. szerint jogosultak a föld ajándékozással történő átruházása esetén, mivel a törvény azt a föld eladásának esetére írja elő, ezért tehát az ügylet vonatkozásában az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket sem kell alkalmazni, amely rendelkezést az indokol, hogy azt kizárólag szűk személyi kör javára lehet ilyen jogcímen átruházni, mint például a közeli hozzátartozó.

 

Az elfogadó nyilatkozat

 

Az elővásárlási joggal kapcsolatos elfogadó nyilatkozat vonatkozásában nem csak tartalmi, de eljárásjogi szempontból is szigorú követelményeket állít fel a Földforgalmi tv., habár a Földforgalmi tv. a Ptk. rendelkezéseihez képest az elővásárlásra jogosulttal szemben nem követeli meg, hogy az elfogadó nyilatkozattal egyidejűleg a vevőnek annak teljesítőképességét is igazolnia kellene. Ezt erősíti meg a BDT 2019.4065. számú határozat, miszerint „a föld megvásárlására bejelentkezett elővásárlási jogosultnak a teljesítőképességét a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozat megtételekor nem kötelezettsége igazolni. Ez csak az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés hatálytalansága iránti igények érvényesítéséhez szükséges”, valamint a BH2019. 324. számú határozat is, miszerint „a föld eladása esetén a szerződésre elfogadó nyilatkozatot tett elővásárlásra jogosultnak a szerződés hatálytalanságából eredő igénye perben történő érvényesítése során a bizonyítás szabályai szerint kell igazolnia azt, hogy pernyertessége esetén a szerződéses vételár a rendelkezésére áll.

 

Alapvető követelményeket erősít meg BH2020. 14.I. számú határozat: „föld eladása esetén a Földforgalmi törvény által sorrendben előrébb álló elővásárlásra jogosult lép az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe. Ennek feltétele a jogvesztő határidőben, meghatározott eljárási rendben, szigorú alaki és tartalmi követelményeket kielégítő okiratban tett elfogadó jognyilatkozat.”

 

A fentiek mellett ki kell emelni, hogy a Földforgalmi tv. 14/A. § (1) bekezdését, miszerint a szerző fél tekintetében a 13–14. §-ban és a 15. §-ban jogosultsági feltételként előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat, valamint a szerző fél által megjelölt elővásárlási jogosultsághoz kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat a tulajdonjog átruházásról szóló szerződés tartalmazza.

 

Az elfogadó nyilatkozat megtételére vonatkozó egyik legfontosabb követelmény, hogy azt a jogosult a kifüggesztés fent említett, jogvesztő időtartama alatt tegye meg, ami azt jelenti, hogy a 30 nap után nincs lelehetőség sem igazolásra a határidő elmulasztása miatt, sem javításra.

 

Az elfogadó nyilatkozat előterjesztésére 2023. július 1. napjáig 60 nap állt rendelkezésre a szerződés kormányzati holnapon való közzétételtől számítva, azonban ez a határidő a felére rövidült le ezen időpontot követően, amely módosítás meglátásom szerint kifejezetten hátrányos az elővásárlási jogosultak számára. Egy ilyen ok, hogy több esetben az elővásárlási jogosultság igazolására olyan okiratot szükséges előterjeszteni, amely igazolás kiállítása közigazgatási hatóságtól kérhető (pl. a jegyzőtől a helyben lakás igazolására vonatkozó hatósági bizonyítvány), amelynek az elintézésére jogszabály az egyes igazolás típusokra vonatkozóan 30 napot meghaladó ügyintézési határidőt is előírhat, így amennyiben ez a helyzet áll fenn, az elővásárlási jog szabályszerű gyakorlása lehetetlenné válik. Ezen körülményt támasztja alá az is, hogy a Kúria fent említett Jogegységi határozata is még a 60 napos kifüggesztési időtartamra vonatkozóan egységesítette az igazolás módját.

 

Az elfogadó nyilatkozat alaki és tartalmi – legfontosabb, nem kimerítő jellegű – előírásait a Földforgalmi tv. 21. § (5) bekezdése tartalmazza, amely alapján az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni, meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, ranghelyét, valamint az előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat is tartalmaznia kell. Az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is, kivéve hatósági jóváhagyáshoz kötött ügylet esetén azt, amelyet közhiteles nyilvántartás tartalmaz. Fontos követelmény, amelyet BH2020. 14.II. számú határozat is megerősít: „A törvény által megkívánt nyilatkozatot a normaszöveggel azonos tartalommal kell megtenni.”

 

 

Az egybefoglalt vételár

 

A Földforgalmi tv. szerinti elővásárlási jog  és az elfogadó nyilatkozat szempontjából érdemes figyelmet fordítani a Földforgalmi tv. egybefoglalt vételárra vonatkozó rendelkezéseire is. Ugyanis, ha több földet egybefoglalt vételáron kívánnak értékesíteni, az a Kúria Kfv.III.37.165/2017/7. számú határozata szerint dologösszességnek minősül és a kizárólag az egyik föld esetére tett elfogadó nyilatkozatot a következőképp minősíti: “A több föld egybefoglalt vételáron történő eladásának törvényi lehetőségét a jogalkotó éppen a birtokelaprózódások elkerülése érdekében illesztette a törvénybe, mely jogalkotói célkitűzés a felperes jogértelmezésének elfogadása esetén nem valósulhatna meg. A felperes mivel elfogadó nyilatkozatában csak az I. eladó tulajdonában lévő földjeit kívánta megszerezni, az éppen a jogalkotó által nemkívánatos jelenségként megfogalmazott egységes birtoktest  széteséséhez vezetne. Az üzemközpontok nyilvántartásba vételére vonatkozó szabályok az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása tekintetében kapnak szerepet, elősegítve ezzel a nagyobb birtoktestek kialakulását, ennek okán nem írják felül a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdésében megfogalmazott dologösszességre vonatkozó különös rendelkezést. ” Így amennyiben az elővásárlásra jogosult kizárólag az egyik földre tesz elfogadó nyilatkozatot egybefoglalt vételár alkalmazása esetén, az nagy valószínűséggel nem eredményez majd érvényes elfogadó nyilatkozatot az adásvételi szerződés vonatkozásában, tekintettel arra is, hogy a Földforgalmi tv. rendelkezése szerint az eladót az olyan elfogadó jognyilatkozat köti, amelyet az elővásárlásra jogosult határidőn belül tesz meg, és a jognyilatkozatában az adás-vételi szerződést magára nézve teljes körűen elfogadja. Ez a körülmény az elővásárlásra vonatkozó szabályok kijátszásának megállapítására is vezethet, hiszen amennyiben megállapítható, hogy annak érdekében kötötték ki az egybefoglalt vételáron történő értékesítést, hogy a megfizetendő vételár magasabb összege vagy a megszerezni kívánt földterület nagysága (összehasonlításban például a megszerezhető terület nagyságára vonatkozó szabályokkal) miatt ne tudjon élni elővásárlási jogosultságával, az mindenképpen az elővásárlásra vonatkozó szabályok sérelmét jelenti.

 

Források:

1. https://nak.hu/tajekoztatasi-szolgaltatas/jogszabalyok/235-jogszabalyi-osszefoglalo/105907-valtozasok-a-termofold-forgalmi-szabalyokban

2. A Földforgalmi tv. 36. §-ának indokolása

 

(Kép forrása: Privátbankár.hu)

Szóljon hozzá!

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.