Mai cikkünkben azt a témát járjuk körbe, hogy milyen kötelezettséggel járhat egy ingatlan eladása és annak megvásárlása, hiszen az esetleges hitelfelvétel költségein, az infláción és a növekvő kamatokon kívül egyéb körülményeket is figyelembe kell vennünk, amikor az eladás és a vásárlás mellett tesszük le a voksunkat.
A vagyonszerzési illeték – abban az esetben, ha ingatlant veszünk
A közhiedelemmel ellentétben ingatlan megvásárlásakor nem a szoros értelemben adót kell fizetnünk, hanem az úgynevezett vagyonszerzési illeték megfizetésére kötelez minket a vonatkozó jogszabály.
Ennek megfelelően, amikor ellenérték fejében ingatlant vásárolunk, akkor számolnunk kell azzal, hogy a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4% mértékű illetéket kell megfizetnünk a Nemzeti Adó- és Vámhivatal felé. A terhekkel nem csökkentett forgalmi érték általánosságban az jelenti, hogy amennyiben például jelzálogjog van bejegyezve az ingatlanra milliós nagyságrendű értékig, ezt az értéket nem lehet levonni annak érdekében, hogy az illeték alapját, vagyis az ingatlan forgalmi értékét csökkentsük.
A vagyonszerzési illetéket rendszerint nem az adásvételi szerződés megkötésekor kell megfizetni, azt majd csak a tulajdonjog földhivatali bejegyzését követően írja elő az adóhatóság, amely adott esetben több hónapot is jelenthet az ügylet megkötését követően.
Érdemes tudni arról is, hogy a magánszemély vagyonszerző első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az állami adóhatóság a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez. Ezt a kedvezményt tehát kizárólag magánszemélyek vehetik igénybe, ez a könnyítés cégek számára nem elérhető, és kizárólag lakástulajdon megvásárlására vonatkozik.
Röviden említést kell tenni arról is, hogy a 4%-os vagyonszerzési illeték kizárólag az ingatlan ellenérték fejében történő megszerzésére vonatkozik, ugyanis más a helyzet abban az esetben, ha valaki öröklés vagy ajándékozás útján szerez tulajdont, hiszen ezekben az esetekben a vagyonszerzési illeték jóval magasabb összeget jelent. Az öröklési és az ajándékozási illeték általános mértéke az egy-egy örökösnek, hagyományosnak juttatott örökség és a megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke után 18%.
Az adásvétellel szemben az adó alapját képező ingatlan forgalmi értékből ebben az esetben már le kell vonni a megszerzett vagyon forgalmi értékéből a hagyatékot terhelő tartozást, illetőleg az ajándékot terhelő adósság és az egyéb teher értékének egy-egy örökösre, illetőleg megajándékozottra eső részét.
Vannak bizonyos körülmények, amelyek teljesülése esetén sem ingatlan ellenérték fejében, sem pedig öröklés vagy ajándékozás esetén nem kell megfizetnünk az illetéket, amelyek példálózó jelleggel a következők:
- egyenesági rokonok között
- testvérek között
- házastársak között
- a lakóház építésére alkalmas telektulajdon esetén, ha vállalja a tulajdonos, hogy a telekre 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.
- termőföld esetén a jogszabályban meghatározott feltételek teljesülése esetén
- adásvétel esetén a 35 év alatti személyeknek, akik első lakástulajdonukat szerzik meg, de csak abban az esetben, ha az egész ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 000 000 forintot.
Személyi jövedelemadó – Ingatlan eladása esetén
Ingatlan eladás esetén, amennyiben azt a megszerzést követően, 5 éven belül értékesítjük, a hatályos jogszabályok értelmében személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség terhel minket, hiszen az eladással bevételre tehetünk szert.
A fizetendő adó alapja (vagyis az az összeg, amely után 15%-os adót kell fizetni), az eltelt évek számának függvényében csökken, az alábbiak szerint:
- A jövedelem 100%-a a megszerzés évében és az azt követő évben,
- 90%-a a megszerzés évét követő második évben,
- 60%-a a megszerzés évét követő harmadik évben,
- 30%-a a megszerzés évét követő negyedik évben,
- 0%-a a megszerzés évét követő ötödik és további évben.
Így például, ha eladjuk a lakást, amelyet 2 éve vásároltunk, akkor az eladási összeg 90%-a után személyi jövedelemadót kell fizetnünk.
A megszerzés évét követő ötödik évtől nem keletkezik adófizetési kötelezettségünk bármennyiért is értékesítettük a lakásunkat.
Ki kell hangsúlyozni, hogy a törvény megszerzés időpontjának a lakás adásvételi szerződés földhivatalba történő benyújtásának napját, tehát nem a lakás adásvételi szerződés aláírásának napját tekinti! Így például lényeges, hogy egy lakás adásvételi szerződést a felek adott év december utolsó napjaiban írnak alá, de az csak a következő év elején kerül a földhivatalhoz benyújtásra, úgy a megszerzés éve már a következő év lesz, amely így jelentősen megnöveli az adómentes értékesítéshez szükséges időtartamot.
Természetesen, mivel a bevétel, és nem pusztán az eladott ingatlan értéke adóköteles az SZJA törvény szerint, így az eladási ár összegéből le kell vonni le lehet vonni:
- Az ingatlan megszerzésre fordított összeget, és ezzel összefüggő más kiadások: ide tartozik elsődlegesen az ingatlanért általunk korábban megfizetett vételárat, tehát ha egy ingatlant korábban 80 millió forintért vettünk, majd 90 millió forintért adjuk el, akkor a 80 millió forintot, mint a megszerzésre fordított összeget le lehet vonni és csak a maradék 10 millió forint után keletkezik adófizetési kötelezettség.
- Értéknövelő beruházások: Így például a lakás felújítására költött összeg, mint értéknövelő beruházásunk igazolt költsége is levonható.
- Átruházással kapcsolatos kiadások: ide tartozik az ingatlanközvetítő díja és az ingatlanhirdetések díja, az ügyvédi költség, stb.
A bevételből a fentiek szerint számított és levont költségek után kapjuk meg, hogy mennyi jövedelmünk származott a lakásunk eladásából.
Méltányossági kérelem
A NAV
- az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére
- jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a
- jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel mérsékelheti, vagy elengedheti az adót.
A jövedelem felhasználásában különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa, volt bejegyzett élettársa lakhatásának biztosítására fordítja.
Az adóhatóság méltányossági kérelmünk alapján akár adófizetési kötelezettségünket mérsékelheti, illetve adott esetben el is engedheti, amennyiben a kérelmező a kedvezmény engedélyezése feltételeinek megfelel és azokat megfelelően alá is tudja támasztani.
Fontos, hogy sem az adókedvezmény engedélyezése, sem pedig a levonások érvényesítése nem automatikus, ez irányú igényünket minden esetben jelezni kell a megfelelő nyomtatvány kitöltésével az adóhatóság részére.
Amennyiben lakóház építésére alkalmas telket készülsz venni, az ebben a témában írt korábbi cikkeinket mindenképpen olvasd el:
Kép forrása: https://kiadolakas.info.hu/lakaseladas-illetek/
